HOME > コラム > アーカイブ > 2014年2月

コラム 2014年2月

不動産賃貸借契約における立退料 (弁護士 仲田 誠一)

こんにちは
なかた法律事務所の弁護士仲田誠一です。
 
まだまだ寒い日が続きますね
春が待ち遠しいです。
 
さて、私は、弁護士会絡みで広島市、広島県等の自治体と消費者問題に関する事例検討会に参加しています。
消費者問題の予防・根絶に向けて頑張っています。
検討会において借家にかかる賃貸借契約の更新拒絶の際の立退料がテーマになったので、今回ご紹介します。
 
ご存じのとおり、借家にかかる賃貸借契約には賃貸期間を定めているのが通常です。
その期間が超えれば、あるいは契約書に定めた期間内にオーナーが更新をしない旨の通知をすれば、契約は終了し賃借人は無条件で立ち退かなければならないのでしょうか?
 
応えは否です。借地借家法において、更新の拒絶は正当事由(更新しなくても仕方がないねという事情)が要求されており、正当事由がない場合には、法定更新されます(法律上自動的に契約が更新されます)。
 
正当事由というのは、結局、オーナー側の更新を拒絶しなければならない事情と賃借人が住み続けなければならない事情の相関関係で判断されますが、基本的には借家人が保護されており、オーナーの更新拒絶には明確な理由が必要でしょう。
その正当事由の判断の際に、補完的に考慮されるのが「立退料」です。
オーナーにもやむを得ない事情がある、でも借家人も立ち退くと支障があるから、更新拒絶の正当事由が認められがたいのだが、オーナーが立退料を○○万円提供するならば更新拒絶を認めてもいいだろう、といったイメージです。
 
立退料の相場はありません。賃貸人と賃借人の具体的な個別事情の相関関係で決まるからです。強いて言えば、賃料数か月分と移転費用をベースに、特別な事情があればプラスされるということでしょうか。
実務上は数十万で解決されているケースが多いですが、特別な事情がある場合には数百万、あるいは一千万を超えるケースもあります。
 
耐震の問題、建物老朽化の問題、相続や離婚の問題等で、建物を空にしないといけないオーナーさんが借家人にどう立ち退いてもらうのか悩む場面が多くなっているのではないでしょうか。
また、賃借人側でも、突然出て行ってくれと通知されてどうしたらいいかわからないこともあるでしょう。
 
もちろん話し合いで解決するのが一番ですが、少なくとも弁護士等の専門家に相談してどう対処すればよいのかをイメージして行動を起こしてください。
 
当事務所は、ご依頼者が満足できるよう、誠実な対応を心掛けております。
おひとりで悩まずに、ぜひ私どもにご相談ください。
じっくり話し合って、あなたにとって最適な解決方法を一緒に見つけましょう。
 
なかた法律事務所
弁護士 仲田 誠一

詐欺的なサイト「サクラサイト」にご注意を (弁護士 里村文香)

こんにちは。広島のなかた法律事務所,弁護士の里村です。
先月当事務所はとある取材を受けたのですが,その内容が「カープTOWNひろしま2月号」という小冊子に載っています
同冊子は,「カープを応援する人たちを応援する」というテーマを基に作られたものです
現在街中で絶賛配布中です(先日行った飲食店のレジカウンターにも置いてありました)。
慣れないもので,ぎこちない表情しか作れませんでしたが上記の冊子30頁,31頁に当事務所弁護士3名が載っておりますので,街で見かけられた方は,ぜひ拝見していただければ幸いです。
少しは,弁護士を身近に感じていただけると思います。
 
さて,先日私に,こんなメールが届きました。
「主婦です。夫とうまくいかず悩んでいます。話し相手になってくれたら700万円あげます。」というものです。
「70歳一人暮らしの男性です。話し相手になってくれたら遺産1000万円譲ります。」等届いたこともあります。
 
客観的にみると,突っ込みどころは満載なのですがそれはさておき,「話し相手になるだけでお金がもらえるなら…」,ということでメールを返信あるいはメールに記載してあるリンク先にアクセスしてしまった…こんな相談がよくあります。
 
これをきっかけとして,お金をもらえるのではなく,お金をむしり取られるという被害が発生してしまうことがあります。
どういうことかと言いますと,そのメールに貼られているリンク先をクリックすると,そのリンク先のサイトに登録するよう誘導されます(メールで返信をした場合には,サイトに登録するよう促されます)。
その後は,サイトを介してその人物(サクラ)とメールのやり取りをするよう指示されます。
サイトを介してメールをするには,1通あたりいくらかお金がかかり,そのため,万単位の金額を振り込むよう指示されます。
「後々莫大な金額がもらえるのだから」と振込んでしまうのです。
次の段階になると,「アドレスや電話番号を教えるから,サイトを介さず直接メールや電話でやりとりしたい」と言われるようになります(最初にメールが送られてきたそのメールアドレスは,「もう使えなくなったから」等という言い訳をされます)。
そして,相手から,「メールアドレスや電話番号を送信した」と言われ,メールを見ると,アドレスや電話番号が文字化けしているのです。
文字化けしていることを相手に伝えると,サイトから,「文字化け解除料」等と称してまた万単位のお金を請求されるのです。
このように,何らかの理由をつけて次から次へと大金の振込をさせられるのです。
 
そして,結局は,異性と出会うこともできない,遺産等の財産ももらえない,ただ財産を失っただけになってしまうのです。
このようなサクラを使った詐欺的なサイト,通称「サクラサイト」(昔は「出会い系サイト」ともいわれていました。)がいまだに存在します。こわいですよね。
世の中うまい話なんてないのですから,知らない人からのうまい話には,くれぐれも乗らないように注意をしてください。
 
なお,なかには本当に異性と知り合えるサイトももちろんあります。
少しでも,あやしいとか,心当たりがあるなどと感じた場合には,お早目にご相談ください
 

[相続]寄与分について (弁護士 桑原 亮)

こんにちは。
弁護士の桑原です。
 
2014年も1か月が過ぎ,2月に入りました。
そろそろ暖かい春が待ち遠しいですね。
 
ところで,私はなかた法律事務所に入所してまだ日は浅いですが,
相続に関する相談をよく目にするので,今回は相続についてお話をしたいと思います。
 
相続人が複数いる場合,共同相続人のある者が被相続人の財産の維持・増加に特別の貢献をしていることがあります。
たとえば,ある父親に子どもたち3人がいる場合を想定してください(母親は既に亡くなっているものと仮定します)。
一生懸命父親の介護をしてきた長男のために亡くなった父親が遺言で多めに財産を与えてくれればよいのですが,そうではなく遺言がなされていない事例が多くあります。
原則として,遺言がない場合には長男の貢献は無視され,兄弟3人で均等に父親の財産を分けることになります。
しかし,これでは介護をした長男は不公平だと感じることでしょう。
そのため,公平の観点から,寄与分という制度が民法上認められています。
もっとも,民法上親子には扶養義務がありますから,子が親を扶養するのは当然です。そのため,寄与分は滅多に認められるものではありません。
たとえば,長男が自分の仕事を辞めて老齢の父親の介護に専念した結果,本来であれば父親が支払うはずの介護費用が長男の献身的な介護により不要になったような場合であれば,長男は介護のための費用を抑えることで親の財産の減少を食い止めてきたと評価されうるでしょう。
寄与分が認められたら,寄与者である長男の特別の寄与を考慮し,相続分から寄与分を控除して相続分算定の基礎財産とし,算定された相続分に寄与分を加えて寄与者の相続分とされることになります。
 
では,一生懸命介護をしてきた人が共同相続人ではない場合はどうでしょうか。
たとえば,先ほどの事例で3人兄弟の長男の妻が夫の父親の介護をしていたような場合です。
子の配偶者は相続人ではないので,このケースでは長男の配偶者に相続権はありませんし,したがって寄与分も認められません。
しかし,その配偶者の寄与を相続人の寄与と一体のものと考えたり,寄与した者を相続人の補助者として捉えることで,間接的に認めていくことができる場合もあります。
 
寄与分は,実務上容易に認められるものではない点にはご注意ください。
もし,お悩みを抱えておられる方がいらっしゃいましたら,一度弁護士に相談されてみてはいかがでしょうか。
 
後の相続を巡る紛争を予防するため,公平な遺言書の準備をしておくことをお勧めします。
また,介護や援助をされておられる方は,それらの記録をきちんと残しておくとよいでしょう。
 
広島の弁護士事務所
「なかた法律事務所」
弁護士 桑原亮

1

« 2014年1月 | メインページ | アーカイブ | 2014年3月 »

このページのトップへ