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コラム 2014年2月

不動産賃貸借契約における立退料 (弁護士 仲田 誠一)

こんにちは
なかた法律事務所の弁護士仲田誠一です。
 
まだまだ寒い日が続きますね
春が待ち遠しいです。
 
さて、私は、弁護士会絡みで広島市、広島県等の自治体と消費者問題に関する事例検討会に参加しています。
消費者問題の予防・根絶に向けて頑張っています。
検討会において借家にかかる賃貸借契約の更新拒絶の際の立退料がテーマになったので、今回ご紹介します。
 
ご存じのとおり、借家にかかる賃貸借契約には賃貸期間を定めているのが通常です。
その期間が超えれば、あるいは契約書に定めた期間内にオーナーが更新をしない旨の通知をすれば、契約は終了し賃借人は無条件で立ち退かなければならないのでしょうか?
 
応えは否です。借地借家法において、更新の拒絶は正当事由(更新しなくても仕方がないねという事情)が要求されており、正当事由がない場合には、法定更新されます(法律上自動的に契約が更新されます)。
 
正当事由というのは、結局、オーナー側の更新を拒絶しなければならない事情と賃借人が住み続けなければならない事情の相関関係で判断されますが、基本的には借家人が保護されており、オーナーの更新拒絶には明確な理由が必要でしょう。
その正当事由の判断の際に、補完的に考慮されるのが「立退料」です。
オーナーにもやむを得ない事情がある、でも借家人も立ち退くと支障があるから、更新拒絶の正当事由が認められがたいのだが、オーナーが立退料を○○万円提供するならば更新拒絶を認めてもいいだろう、といったイメージです。
 
立退料の相場はありません。賃貸人と賃借人の具体的な個別事情の相関関係で決まるからです。強いて言えば、賃料数か月分と移転費用をベースに、特別な事情があればプラスされるということでしょうか。
実務上は数十万で解決されているケースが多いですが、特別な事情がある場合には数百万、あるいは一千万を超えるケースもあります。
 
耐震の問題、建物老朽化の問題、相続や離婚の問題等で、建物を空にしないといけないオーナーさんが借家人にどう立ち退いてもらうのか悩む場面が多くなっているのではないでしょうか。
また、賃借人側でも、突然出て行ってくれと通知されてどうしたらいいかわからないこともあるでしょう。
 
もちろん話し合いで解決するのが一番ですが、少なくとも弁護士等の専門家に相談してどう対処すればよいのかをイメージして行動を起こしてください。
 
当事務所は、ご依頼者が満足できるよう、誠実な対応を心掛けております。
おひとりで悩まずに、ぜひ私どもにご相談ください。
じっくり話し合って、あなたにとって最適な解決方法を一緒に見つけましょう。
 
なかた法律事務所
弁護士 仲田 誠一

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