広島市中区の法律事務所です。借金、相続、離婚、企業法務など個人様法人様のトラブルについて広くご相談ください。

広島市の弁護士仲田誠一です。

不動産問題のうち賃貸物件の更新拒否（立ち退き請求）のお話です。

借地借家法の定めから、家主からの賃貸借契約の更新拒否には正当な理由が必要です。
いったん人に貸すとなかなか返って来ないのですね。
 

弁護士は家主、借主の双方の立場に立ち得るので、どちらの味方をするわけではありません。
ただし、借家人保護の法制は、賃貸物件が溢れてきている現在では、修正が必要なような気もしております。
家賃保証会社やそれに加えての保証人の強制などの方が問題のような気がします。

勿論、悪質な立ち退き請求は現在でも存在しますのでそれは別問題です。
正さないといけません。

ところで正当理由には様々なものがありますが、簡単には認められませんね。
家主側の理由が弱い場合には立退料の支払いと併せて正当な理由が認められるケースもあります。

具体的な事情に応じてケースバーケースの判断がなされますので、似たような裁判例を探して見込みを立てるしかありません。
立退料の問題に収斂することも結果的に多いですね。

最近ご相談が多いのが建物の老朽化です。
耐震の問題で大家さんの関心も高いのではないでしょうか。

しかしながら、裁判例を見ると、単に老朽化したから建て直しをしたいということだけでは正当な理由が認めらない傾向のようです。
自家利用の必要性等の他の理由も要求されます。
もっとも、老朽化の程度の問題あるでしょう。

大家も老朽化したまま貸すのは事故があったときを考えると怖いですね。
一方で、賃料との兼ね合いで耐震化工事の費用を出すことが難しい例も多いはずです。
耐震化の問題が社会問題になっている中、老朽化による更新拒否は必ずしも家主側の身勝手な理由とは言えません。
裁判所の判断も今後徐々に変わっていかざるを得ないのではないでしょうか。

不動産のお悩み事がございましたらなかた法律事務所にご相談を。

広島の弁護士　仲田　誠一

なかた法律事務所

広島市中区上八丁堀５－２７－６０２

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広島市の弁護士仲田誠一です。

不動産問題です。収益物件をお持ちの方が避けて通れない明渡請求のお話です。

割合、賃貸不動産の明渡しの請求を扱うことがあります（勿論、明渡しを請求された側の案件も扱います）。

不動産の明渡し請求は賃料の不払い等の賃貸借契約の解除に伴うケースが典型的ですね。

１　内容証明による解除通知

２　訴訟提起

３　強制執行
 

の順で進めていきます。

強制執行までに和解をして退去することも多いです。
出ていく方も都合があり、貸主側も早期解決を図るメリットがあり、円満に解決するメリットが双方にあるからです。

ただ、借家人の態度によっては、強制執行まで進むことも珍しくはありません。
連帯保証人との関係で訴訟を提起することもあります。

明渡しのご相談の際には、明渡請求に関する費用を聞かれることも多いです。

勿論、弁護士費用は契約で確定できます。

しかし、執行費用が読めません。

執行費用は、実際に執行官が業者を物件に連れて行って見積ります。物件の広さ、物の多さにより費用が異なります。
物件の状況によって幅があるのが現実で、おおよその金額しかお話しすることができません。

ワンルームで荷物も少なかったケースで一番少なかったのは２０万円くらいだったでしょうか、
ファミリータイプで荷物が多いときには１００万円を超えるということもありました。
一応ワンルームでは５０万円、ファミリータイプでは１００万円は覚悟しておいてくださいと予めお話いたします。
勿論それよりも小さい金額になることは珍しくはないですが。

最終的に明渡しの強制執行まで行くとかなりの費用が掛かることは現実です。
しかし、家賃滞納者に居座られてしまうと家賃相当損害金の損失は拡大していきます。

どうせコストがかかるのであれば、費用をかけてでも早めに対処をした方が得策です。

また、早めの法的手続が、早期の和解や任意退去につながる可能性もあります。

動き出しは早い方がいいですね。

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広島市の弁護士仲田誠一です。

前回、所有者が不明の不動産についてお話をしました。
今回は、ご自身が共有持分を保有している不動産の共有者の連絡先が不明なケースのお話をします。
このようなご相談を受けることもあるのですね。
亡くなった父と第三者の共有になっている土地建物があるが、その人とは交流がなく連絡先もわからない。売却をしたいが困っている、老朽化した建物を取り壊したいが困っているなどです。

相続により生じていた共有のケースでは、手間はかかる場合がありますが、生死の別、現在の共有者、連絡先を確認することはできるのが通例です。
戸籍を辿ればなんんとかなります。
したがって、何らかの形で交渉・訴訟を進めることに問題は生じません。
遺産分割協議、時効取得等の交渉・訴訟をすることができます。

共有者が知らない第三者である場合が困るのですね。

登記を見れば共有者の住所・氏名は載っています。
しかし、住民票の保存期間が限られているため、住民票を追って調査して本籍や現住所を確認できない場合があるのです。
そうなると本籍がわからず戸籍が取れない、結局は生死も連絡先もわからない状態となります。

なお、珍しいケースで共有者の名前も書いておらず「その他〇名」とだけある登記もあると聞きました。そうなるとお手上げです。

共有者が見つからない場合どうしたらいいのでしょうか。
不在者財産管理人を選任してもらい、協議あるいは共有物分割訴訟により任意売却を交渉する、取り壊しの同意をもらうなどの対処が考えられるでしょう。
勿論、時効取得が可能な事案なら時効取得を理由とした所有権移転登記手続請求訴訟になるでしょう。
手間暇費用から大変なことですね。

法律の建前では、共有関係は異例な状態として捉えられています。
共有者はいつでも共有物分割請求をすることができるのが原則なのです。
実際にも、共有関係ではいろいろな面倒が起きてきます。
やはり、共有状態は出来るだけ早期に解消した方がいいでしょう。
仮に後の代にまで残しておくと、さらに対処が難しくなるでしょう。

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広島市の弁護士仲田誠一です。

建物や土地の不動産に関して何等かの交渉をしたい、
あるいは訴訟提起をしたい、
という場合は、その不動産の所有者を相手にするのが基本ですね。
不動産登記を見れば、所有者名義がわかります（なかには表示登記しかない、あるいは建物が未登記であるという場合もありますが）。

所有者名義がわかっても、登記上の所有者に連絡が付かない（手紙が届かない）ということがあります。
転居しているか、亡くなっているかですね。

その場合は、通常、住民票を取得し、あるいは戸籍を取得することで連絡先あるいは相続人の連絡先を見つけます。

連絡先あるいは亡くなっている場合の相続人を確認することができれば、その方を相手に交渉、訴訟提起ができることになります。

住民票の保存期間が過ぎて登記簿上の住所を頼りに住民登録を追っかけられないという場合には困りますね。
名義人の本籍が偶々住所と一緒であれば何とか調査することができます。
また、亡くなっていらしゃって、相続人が同じ住所にお住まいならお住まいの方にご事情を確認する途もありますね。

現在の所有者がどうしても見つからない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、交渉あるいは訴訟提起をすることになろうかと思います。
不在者財産管理人の選任には、相当額の費用がかかりますし、手間がかかります。
選任してもらっても、柔軟な話し合いは不在者財産管理人の性質上難しい場合があります。
そういうときは訴訟を提起するしかないですね。やはり手間暇費用がかかることです。

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