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コラム 不動産問題

オーバーローンの共有不動産の分割請求 [不動産]

 広島市の弁護士仲田誠一です。

 

共有不動産の分割請求のお話です。

民法上、共有状態は異例な状態との位置づけであり、共有者はいつでも共有物の分割を請求できることが原則です。

オーバーローンというのは、不動産に担保が付いており、被担保債権が当該不動産の価値を上回っている状態です。ローンがオーバーしている状態ですね。

 

不動産の共有を解消したいとき、オーバーローンであると考えることが増えます。
離婚によって、オーバーローンの共有不動産が作出される場合が典型でしょうか。

 

共有物分割請求は、調停、訴訟ができ、折り合いが付かなければ最終的には換価分割の判決が出る可能性があります(現物で分けられる場合には現物分割もありえますが)。
競売で換価して分けるというおそろしいことになります。
そのため、通常、共有物分割請求では、お金で清算する、あるいは共同で売却して代金を分けるという和解的解決が図られます。

 

しかし、オーバーローンの共有不動産を分割するために競売をすることは判例で許されないとされてしまいます。
仮に換価分割の判決を貰ってもどうしようもないですね。

 

じゃあ和解的解決ができない場合はどうするか。
ここで、全面的価格賠償による解決が出てきます。全面的価格賠償とは、所有権を一方に認めるが他方にお金を払えという形のやや例外的な判決で、これを認めた裁判例もあります。
そうであれば、共有物分割請求訴訟もやって意味がないことはないということになります。

 

なお、理屈で言ったら不動産に価値が残っていない以上、価格賠償はゼロでもいいような気がします。
ただ、離婚後のケースでローンの負担状況や居住利益等も含めた総合考慮により価格賠償額が決められました例があります。
総合考慮だと金額の見通しはなかなかつけられないことになりますが。


不動産に関するご相談はなかた法律事務所にご用命を。

 

広島の弁護士 仲田 誠一

なかた法律事務所

広島市中区上八丁堀5-27-602

http://www.nakata-law.com/
 

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不動産取得時効の援用と所得 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

 

不動産の問題を解決するにあたり、取得時効の援用を行うケースがあります。

 

隣地との境目の争いがあり占有部分の所有権を確定させるケースや、自宅が曽祖父などの名義のままになっており相続人が分散して話し合いでは解決できそうもないため他の相続人に対し訴訟提起して解決するケースが典型的です。

 

不動産の時効取得が認められて登記を変更できた場合、所得は把握されるのでしょうか。

 

実は、一時所得として所得が把握され課税されます。

課税対象は時効援用時の当該不動産の相続税評価額になります。

一時所得なので、所謂2分の1課税ですね。

 

このように、不動産の時効取得により所得が把握されるわけです。

 

そのため、仮に売買などの別の主張が認められそうであれば、あるいは遺産分割等他の方法で解決できるならば、税金がかからない方法を優先するという検討も必要になります。

もっとも、時効取得を検討する案件では他の主張、他の方法が難しい場合が多いですが。

 

時効取得に限らず、紛争の解決には税金の検討の必要が伴う場合が多いです。思わぬ落とし穴があるかもしれません。

 

不動産に関するご相談はなかた法律事務所にご用命を。

 

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共有不動産で起こりうること [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

今回は不動産のお話です。

 

様々な理由で不動産が共有になっているということがあります。
相続の際の遺産分割、遺留分減殺請求の結果共有状態となるケースや夫婦が共同で住宅ローンを組んでいるケースが多いでしょうか。

 

不動産の共有は、専有部分のある区分所有の場合と異なります。部分的な所有ではなく、不動産「全体」の〇分の〇の持ち分があるという状態です。理屈上は、全体を持分の割合で使用収益する権利があるのです。

 

不動産が共有状態である場合、どのようなことが起きうるでしょうか。

 

収益費用関係の清算関係が出てきます。

共有状態の場合、その不動産の利用による収益(果実)も費用も持分に応じて配分されるのが原則です。利用していない側から利用している側に対し賃料相当額の不当利得返還請求あるいは損害賠償請求がなされる可能性があります。
固定資産税等の費用負担をしている側から、負担していない側に対して、費用負担分を不当利得返還請求、場合によっては費用償還請求の形で請求されることも考えられます。

 

利用している側に対する利用していない側からの明け渡し請求もあります。

不動産の利用は持ち分の過半数で決定されるため、過半数持分者から明け渡し請求がなされることはあります。
原則認められそうですが、そう単純ではありません。
場合によっては、使用貸借など利用権の設定が認められたり、権利濫用が認められたりして明け渡し請求が認められないこともあります。
なお民法(相続法)改正で配偶者居住権が創設されることにもなっています。

 

共有物分割の話もあります。

不動産に限らず、民法では、共有状態は異例の状態と見て、共有関係を解消する方向の手段が設けられています。共有物分割請求です。
基本的には調停、訴訟と進めるのですが、最終的に折り合いが付かない、お金で清算もできないということになると、競売に至ってしまいます(勿論、分割できる不動産であれば現物分割もあります)。

通常は、金銭で折り合いをつけるか、あるいは共同で売却をする形の和解で解決します。そうでないとお互い困りますからね。
勿論、利用権の設定や権利濫用なども絡んでくる話ですが。

なお、稀なケースですが、取得時効の援用により解決をする場合があります。遺産分割がなされずに所有者名義が何代か前の方のままであるが、長年自分の物として占有し費用も負担していたというケースが典型例です。

このように見ていくと、共有状態はややこしいですね。不動産の共有は避けた方がいいかもしれません。

 

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賃貸物件の更新拒否の正当理由 [不動産]

弁護士の仲田誠一です。

不動産問題のうち賃貸物件の更新拒否(立ち退き請求)のお話です。

借地借家法の定めから、家主からの賃貸借契約の更新拒否には正当な理由が必要です。
いったん人に貸すとなかなか返って来ないのですね。
 

弁護士は家主、借主の双方の立場に立ち得るので、どちらの味方をするわけではありません。ただし、借家人保護の法制は、賃貸物件が溢れてきている現在では修正が必要なような気もしております。勿論、悪質な立ち退き請求は現在でも存在しますのでそれは別問題です。

 

正当理由には様々なものがあり、理由が弱い場合には立退料の支払いと併せて認められるケースもあります。

具体的な事情に応じてケースバーケースの判断がなされますので、似たような裁判例を探して見込みを立てるしかありません。

 

最近ご相談が多いのが建物の老朽化です。耐震の問題で大家さんの関心も高いのではないでしょうか。

しかしながら、裁判例を見ると、単に老朽化したから建て直しをしたいということだけでは正当な理由が認めらない傾向のようです。自家利用の必要性等の他の理由も要求されます。もっとも、老朽化の程度の問題あるでしょう。

 

大家も老朽化したまま貸すのは事故があったときを考えると怖いですね。一方で、賃料との兼ね合いで耐震化工事の費用を出すことが難しい例も多いはずです。耐震化の問題が社会問題になっている中、老朽化による更新拒否は必ずしも家主側の身勝手な理由とは言えませんので、裁判所の判断も今後徐々に変わっていかざるを得ないのではないでしょうか。

 

不動産のお悩み事がございましたらなかた法律事務所にご相談を。

 

広島の弁護士 仲田 誠一

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賃料不払いによる賃貸物件の明渡請求 [不動産]

弁護士の仲田です。

賃貸不動産の明渡しの請求を扱います(勿論、明渡しを請求された側の案件も扱います)。

明渡し請求は賃料の不払い等の賃貸借契約の解除に伴うケースが典型的ですね。

 

1 内容証明による解除通知

2 訴訟提起

3 強制執行
 

の順で進めていきます。


強制執行までに和解をして退去することも多いです。出ていく方も都合があり、貸主側も早期解決を図るメリットがあり、円満に解決するメリットが双方にあるからです。

ただ、借家人の態度によっては、強制執行まで進むことも珍しくはありません。

 

ご相談の際には、立退請求に関する費用を聞かれることも多いです。
勿論、弁護士費用は契約で確定できます。
しかし、執行費用が読めません。執行費用は、実際に執行官が業者を物件に連れて行って見積ります。物件の広さ、物の多さにより費用が異なります。物件の状況によって幅があるのが現実で、おおよその金額しかお話しすることができません。

 

いずれにせよ、家賃滞納者に居座られてしまうと家賃相当損害金の損失は拡大していきます。費用をかけてでも早めに対処をした方が得策です。

 

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共有者が行方不明の不動産 [不動産]

弁護士の仲田です。

ご自身が共有持分を保有している不動産の共有者の連絡先が不明なケースのご相談を受けることがあります。
亡くなった父と第三者の共有になっている土地建物があるが、その人とは交流がなく連絡先もわからない。売却をしたいが困っている、老朽化した建物を取り壊したいが困っているなどです。

 

相続により生じた共有のケースでは、手間はかかる場合がありますが、何らかの形で交渉・訴訟を進めることに問題は生じません。生死の別、現在の共有者、連絡先を確認することはできるのが通例で、遺産分割協議、時効取得等の交渉・訴訟をすることができます。

共有者が知らない第三者である場合が困るのですね。

 

登記を見れば共有者の住所・氏名は載っています。しかし、住民票の保存期間が限られているため、住民票を追って調査して本籍や現住所を確認できない場合があるのです。そうなると本籍がわからず戸籍が取れない、結局は生死も連絡先もわからない状態となります。

なお、珍しいケースで共有者の名前も書いておらず「その他〇名」とだけある登記もあると聞きました。そうなるとお手上げです。

 

共有者が見つからない場合どうしたらいいのでしょうか。不在者財産管理人を選任してもらい、協議あるいは共有物分割訴訟により任意売却を交渉する、取り壊しの同意をもらうなどの対処が考えられるでしょう(勿論、時効取得が可能な事案なら時効取得を理由とした所有権移転登記手続請求訴訟になるでしょう)。手間暇費用から大変なことですね。

 

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所有者が行方不明の不動産 [不動産]

弁護士の仲田誠一です。

建物や土地の不動産に関して何等かの交渉あるいは訴訟提起が必要なのだけれども登記上の所有者に連絡が付かない(手紙が届かない)ということはあります。

 

その場合は、通常、住民票を取得し、戸籍を取得することで連絡先を見つけます。連絡先あるいは亡くなっている場合の相続人を確認することができれば、交渉、訴訟提起ができることになります。

 

また、住民票の保存期間がなく追っかけられないという場合には、不在者財産管理人を選任してもらい、交渉あるいは訴訟提起をすることになろうかと思います。不在者財産管理人の選任には、相当額の費用がかかりますし、手間がかかります。選任してもらっても、柔軟な話し合いは不在者財産管理人の性質上難しい場合があります。そういうときは訴訟を提起するしかないですね。手間暇費用がかかることです。

 

不動産に関するお悩み事はなかた法律事務所にご相談を。

 

広島の弁護士 仲田 誠一

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賃料を延滞する借家人に対する対処について (弁護士 仲田誠一)

広島のなかた法律事務所
弁護士仲田誠一です。
 
仕事柄、借家、アパート等のオーナーさんから賃料を延滞したまま居座っている賃借人をどう立ち退かせたらよいのか相談を受けることが多いです。
 
賃借物件のオーナーさんには、つき物のトラブルですね。
入居時に慎重に審査をしても完全には防ぐことはできません。
 
賃料の延滞が続けばもちろん契約を解除することはできます。ただ、すんなり立ち退いてもらえる場合はいいのですが、居座られると困ります。
合法的に立ち退かせるためには、裁判所に建物明渡請求訴訟をして、その判決を基に強制執行をする必要があります。
 
お 金がなくて引っ越しできないという賃借人に対し引越費用(盗人に追い銭ですが)を払って立ち退いてもらうケースも多いようです。ただ、そのような交渉をす ると、法外な立退料を要求されたり、のらりくらりされ交渉が長引いて結局居すわられてしまうこともあるので気を付けてください。
 
確かに、最終的に強制執行までいけば、弁護士費用も執行費用もかかります。特に執行費用は物件が広い、賃借人の荷物が多い等の状況があればかなり高額になります。
そのため、手続を踏むことを躊躇して、1年も2年も居座られたままのオーナーさんも目にします。
 
費用と時間は掛かりますが、適正な手続を踏めば後戻りはしません。長期間居座られそうなのであれば早めに弁護士に依頼された方がトータルのコストは安くなるかもしれません。
 
悩まれているオーナーさんは、できるだけ早く弁護士に相談することをお勧めします。その上で対処方法を決めてください。
蛇足ですが、内容証明郵便で解除通知をする場合は、後々裁判等でも利用することがありますので、専門家のチェックを受けた方がよろしいですよ。
 
 

賃貸物件/敷金のトラブル(弁護士 里村 文香)

こんにちは
広島のなかた法律事務所
弁護士の里村です。
 
3月に入り、就職、異動のシーズンになりましたね。
この時期は、新生活のスタートのため、今の住まいからお引っ越しをされる方も多いのではないかと思います。
 
そこで、今日は、敷金について、簡単にお話ししたいと思います。
アパート等を借りるときには、敷金を支払いますね。
敷金は、退去の際の未払賃料や原状回復費用等を担保するために支払われるもので、その費用を差し引いた残額は、返還される性質のものです。
 
しかし、昨今、貸主の側が、なにかと理由をつけ原状回復費用を請求し、敷金と相殺し、敷金を返還しないといった事案が増えています。
例えば、畳替え、クロスの張替え等の費用が敷金から差し引かれ、返還されるべき敷金が0円という事例もあります。
 
ここで参考となるのが、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。
このガイドラインは、トラブルが急増した際に賃貸住宅契約の適正化を図ることを目的に定められたものです。
ガイドラインにおいては、基本的には、建物や設備等の自然的な劣化や損耗等と通常の使用により生じる損耗については貸主が原状回復費用を負担し、通常の使用を超えるような使用により損耗させた場合には借主が原状回復費用を負担することとされています。
もっとも、契約で特別の定めをしている場合には、それに従い費用負担をすることはあります(ですから、契約をするときには、自分が明渡す時にどのような費用を負担しなければならないとされているのか、きちんと把握することが重要です。)
 
このように、特約のない限り、通常の使用をしていたような場合には、原状回復にかかる費用のすべてを借主が負担する必要はないということになります。
これから引越しを予定されている方は、敷金の返還がきちんとされたか、あるいは転居先の契約内容はどうなっているのか、などきちんと確認してくださいね。
 
また、様々なトラブルを長引かせないためにも、お困りのことがありましたら、ぜひ一度、専門家にご相談下さい。
 
 
なかた法律事務所
弁護士 里村 文香(広島弁護士会所属)

不動産賃貸借契約における立退料 (弁護士 仲田 誠一)

こんにちは
なかた法律事務所の弁護士仲田誠一です。
 
まだまだ寒い日が続きますね
春が待ち遠しいです。
 
さて、私は、弁護士会絡みで広島市、広島県等の自治体と消費者問題に関する事例検討会に参加しています。
消費者問題の予防・根絶に向けて頑張っています。
検討会において借家にかかる賃貸借契約の更新拒絶の際の立退料がテーマになったので、今回ご紹介します。
 
ご存じのとおり、借家にかかる賃貸借契約には賃貸期間を定めているのが通常です。
その期間が超えれば、あるいは契約書に定めた期間内にオーナーが更新をしない旨の通知をすれば、契約は終了し賃借人は無条件で立ち退かなければならないのでしょうか?
 
応えは否です。借地借家法において、更新の拒絶は正当事由(更新しなくても仕方がないねという事情)が要求されており、正当事由がない場合には、法定更新されます(法律上自動的に契約が更新されます)。
 
正当事由というのは、結局、オーナー側の更新を拒絶しなければならない事情と賃借人が住み続けなければならない事情の相関関係で判断されますが、基本的には借家人が保護されており、オーナーの更新拒絶には明確な理由が必要でしょう。
その正当事由の判断の際に、補完的に考慮されるのが「立退料」です。
オーナーにもやむを得ない事情がある、でも借家人も立ち退くと支障があるから、更新拒絶の正当事由が認められがたいのだが、オーナーが立退料を○○万円提供するならば更新拒絶を認めてもいいだろう、といったイメージです。
 
立退料の相場はありません。賃貸人と賃借人の具体的な個別事情の相関関係で決まるからです。強いて言えば、賃料数か月分と移転費用をベースに、特別な事情があればプラスされるということでしょうか。
実務上は数十万で解決されているケースが多いですが、特別な事情がある場合には数百万、あるいは一千万を超えるケースもあります。
 
耐震の問題、建物老朽化の問題、相続や離婚の問題等で、建物を空にしないといけないオーナーさんが借家人にどう立ち退いてもらうのか悩む場面が多くなっているのではないでしょうか。
また、賃借人側でも、突然出て行ってくれと通知されてどうしたらいいかわからないこともあるでしょう。
 
もちろん話し合いで解決するのが一番ですが、少なくとも弁護士等の専門家に相談してどう対処すればよいのかをイメージして行動を起こしてください。
 
当事務所は、ご依頼者が満足できるよう、誠実な対応を心掛けております。
おひとりで悩まずに、ぜひ私どもにご相談ください。
じっくり話し合って、あなたにとって最適な解決方法を一緒に見つけましょう。
 
なかた法律事務所
弁護士 仲田 誠一

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