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コラム 不動産問題

親族間での不動産売買の注意点 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

 

親族間の不動産の売買をお手伝いすることがあります。
相続絡み
自己破産をしなければならいがどうしても自宅不動産を残したい場合
事業承継対策
などですね。

 

そこで、親族間での不動産売買の注意点をお話しようと思います。

 

親族間の売買でも第三者間の売買でも流れは基本的に同じです。

売買契約を締結し、
代金の支払いと所有権(あるいは持分権)移転登記
をするということになります。

 

代金ですが、勿論、法律上は自由に決められます。双方が合意した金額でいいのです。

 

ただ、親族間の不動産売買では、時価よりも価格を安くすることがよくあります。
親族間の売買にはいろいろな事情が絡みますからね。

 

ところで、不動産の時価とはなんでしょうか。

 

時価とは、流通価格、交換価値というべきでしょうか。

 

不動産の価値を示すものとしては、固定資産評価、路線価、公示価格がありますね。

一般的にはその並びで金額が上がっていきます。

固定資産評価は固定資産税等のための評価額です。時価とイコールではありません。昔は時価の7割と言われていましたが、ケースバイケースです。中には時価よりも高いケースもあります。

 

路線価とは相続税、贈与税のための評価額です。これも時価とイコールではありません。昔は時価の8割と言われていました。こちらもケースバイケースです。
路線価評価は国税庁のホームページで簡単に調べることができます。
設置道路毎に価格が出ているのです。ただし、路線価が出ていない地域もあります。その場合は、倍率表というものがあって、固定資産評価×〇倍の評価をすることになっています。

 

公示価格は時価に最も近いものです。ただ、基準点の価格しか出ていないので、個々の不動産の評価には役にたつことは稀です。たまたま基準値と近似した不動産だったりする場合には参考するという程度です。

 

結局、時価は簡単に調べられるものではありません。不動産業者に売買事例等を基にした評価をしてもらう、鑑定士に鑑定をしてもらう必要があります。鑑定費用はかなりかかるので、査定書をとることが多いでしょう。

 

自己破産絡みの売買であれば、時価相当額でなければ後に破産管財人否認されるおそれがあります。時価相当額での売買でなければなりません。査定を取っておいた方がいいでしょう。
持分権の売買の評価は難しいです。時価を基本として、一定程度減価することも許されるのではないでしょうか。事実上、持分だけを売ることはできないですからね。

 

 

自己破産絡みでない場合でも、時価は気にしなければいけません。廉価売買は贈与税の課税対象となり得るのです。購入者に対して贈与をしたとみなされるのです。

 

基準は、時価の2分の1だと思ってください。ただ、時価がいくらかを考えるのは難しいのは上述のとおりです。
税務調査がなされた場合にきちんと説明ができるように、価格算定の根拠は残しておかなければいけません。
時価の2分の1ぎりぎりでの売買は、税務署が考える時価がいくらか分からない以上、危険です。
事情があって安くする場合でもある程度余裕を持った金額、説明がきちんとできる金額で売買をした方が無難です。
後から税務署が高い時価評価をして課税してくることもあり得ます。

 

この点で、親族間の売買であっても不動産仲介業者を介入させることや、弁護士や税理士の価格算定に関する意見書を作成することもあります。

親族間の不動産売買は、このような税金面で慎重に検討しなければなりません。

 

なお、不動産を売買で取得すると、後から不動産取得税を支払わなければいけません。
不動産業者が絡む売買(新築戸建ての購入等)だと、不動産取得税の申告(そんなに難しいものではありません)の申告を代行してくれたりすることもあり、申告が必要なことをご存じないケースがあります。購入者は不動産取得税の申告が必要である点にもご注意ください。

 

親族間だからといって、簡単に売買をしてしまうと、足元をすくわれることがありますのでご注意を。

 

不動産に関するご相談はなかた法律事務所にご用命を。

 

広島の弁護士 仲田 誠一

なかた法律事務所

広島市中区上八丁堀5-27-602

http://www.nakata-law.com/

 

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共有不動産の賃貸 【不動産問題】

広島市の弁護士仲田誠一です。

 

共有不動産をこれから賃貸する、あるいは既に共有不動産を賃貸している場合の法律関係をお話ししようと思います。

 

民法は、共有物の変更行為には共有者全員の同意が必要(民法251条)、管理行為には持分の過半数で決める(民法252条)、保存行為は共有者単独でできる(同条ただし書)としています。

 

変更行為は、解体、処分、担保設定が典型です。

 

管理行為は、変更行為に当たらない(物件の状態を変更しないで)利用・改良する行為です。

 

保存行為は、破損部分の修繕、不法占有者に対する明け渡し請求、抵当権の解除などです。

 

賃貸借契約の締結はど変更行為・管理行為・保存行為のどれに当たるのでしょうか?
 

賃貸借は利用行為ですから管理行為と言えそうです。そして、実際に、賃貸借契約の締結も含まれるとされる見解もあります。

 

一方で、多くの賃貸契約締結には変更行為として共有者全員の同意が必要とされるとも言われています。

 
確立した判例がないため、事例判断によるしかありませんが、目的不動産の利用形態、前述の期間の長短がメルクマールとして判断されるようです。

まず、駐車場を建物建築目的で賃貸するような、共有物の利用形態を大きく変更する場合には、変更行為と見られる可能性が高いです。


次に
、期間の長短です。処分の権限を有しない者が賃貸借をする場合には、賃貸期間は土地5年、建物3年と定められています(民法602条)。短期間の賃貸借なら合意していない少数持分権者への影響が小さいとされているのですね。長期間の賃貸借契約になると、少数持分権者への影響が大きいため共有者全員の同意が必要と言われます。

 

かつ、借地借家法の適用がある賃貸借契約は、短期賃貸借であっても更新されて長期間の契約になる可能性が高いです。借地借家法の適用のある賃貸借は共有者全員の同意が必要とした裁判例もあるようです。借地借家法の適用はないものは、建物所有を目的としない土地賃貸借や一時使用目的の建物賃貸借です。通常の賃貸借は借地借家法の適用があります。

 

無難な考え方をするのであれば、上述の借地借家法の適用のない短期賃貸借かつ利用形態を変えない賃貸借は共有者の過半数持分の同意でできる、それ以外は共有者全員の同意が必要というべきでしょうか。

 

共有物の賃貸借契約の解除を管理行為とすることは判例で確立されているようです。

 

賃貸借契約の更新の場合は難しいですね。自動更新ならいいのでしょうが、変更行為と見られる賃貸借の場合の都度更新の場合は更新契約にまた共有者全員の同意が必要と考えた方がいいでしょう。

契約内容の変更については、共有者間で決めた共有物の使用収益方法を変更する行為も共有物の変更とする見解があります。程度問題だとは思いますが。

 

共有者全員の同意が必要な賃貸借を過半数持分者の同意で賃貸借契約を締結した場合、反対の少数持分権者から異議が出たらどうなるのでしょうか。

少数持分権者分の持ち分について無断賃貸借ということになりますね、ただし契約当事者間ではただちに無効になりません。少数持分権者が明け渡しを要求できるかは難しい問題です。一般的な見解と言えるものは見当たりませんでしたが、共有者は持ち分に応じて共有物を利用できるので、賃借人は単なる不法占拠者とは見られず、かつ少数株主権者が単独の占有権がない以上、明渡しは認められない可能性が高いのではないでしょうか。勿論、共有者間では争いになりますし、賃料相当額の少数持分権者分を支払えとの請求は当然あるでしょう。正直簡単に答えが出て来ない問題ですね。

 

なお、契約手続代行、解除通知自体は共有者単独でできます。事柄に応じて、他の共有者の全員あるいは過半数持分の同意があればいいのです。

 

なお、共有物の賃貸による賃料については、特別な合意がない限り、当然共有者に持分に応じて分配する必要があります。費用も持分に応じた負担ですね。

賃料が分配されない場合には、不当利得あるいは不法行為として分配しない共有者に対して請求をすることができます。

確定申告も共有者全員がそれぞれしなければならないのが原則です。

このように共有物件は複雑です。共有状態は好ましくないですね。

 

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オーバーローンの共有不動産の分割請求 [不動産問題]

広島市の弁護士仲田誠一です。

 

共有不動産の分割請求のお話です。
結婚・離婚や相続により共有状態になることが多いでしょうか。

 

民法上、共有状態は異例な状態との位置づけであり、共有者はいつでも共有物の分割を請求できることが原則です。
共有物分割請求といいます。

  

共有物分割請求は、調停、訴訟ができます。訴訟で折り合いが付かなければ最終的には換価分割の判決が出る可能性があります。
勿論、現物で分けられる場合には現物分割もありえますが、実際には不動産を2つに割るのは難しいですね。
競売で換価して分けるというおそろしいことになり得ます。
通常、共有物分割請求では、お金で清算する、あるいは共同で売却して代金を分けるという和解的解決が図られます。
それが利害関係人共通の利益だと思います。合理的な解決ですね。
ただ、感情も入り、合理的な和解解決ができないこともありますね。
そういう場合は判決、競売もやむを得ないということになります。


オーバーローンの場合はよく考えないといけないことがあります。
オーバーローンというのは、不動産に担保が付いており、被担保債権が当該不動産の価値を上回っている状態です。
ローンがオーバーしている状態ですね。
離婚によって、オーバーローンの共有不動産が作出される場合が典型でしょうか。

最終的には判決による解決、かつ換価分割が原則になるということは上述しました。

しかし、オーバーローンの場合、共有不動産を分割するために競売をすることはできません。そういう判例があります。

仮に、訴訟をして換価分割の判決を貰っても、執行ができなければどうしようもないですね。

 

じゃあ、オーバーローンの場合に和解的解決ができない場合はどうするかという問題があります。

ここで、全面的価格賠償による解決が出てきます。
全面的価格賠償とは、所有権を一方に認めるが他方にお金を払えという形のやや例外的な判決で、これを認めた裁判例もあります。
金銭解決ですね。
勿論、オーバーローンでない場合にも、あり得る判決です。
ただ、当事者の反対意向がなく単独所有権を取得する当事者に支払能力がある場合でないと出ない判決です。

価格賠償の判決が出る可能性があるのであれば、オーバーローンでも共有物分割請求訴訟をやって意味があるということになりますね。

理屈で言ったら不動産に価値が残っていない以上、価格賠償はゼロでもいいような気がしますが、そうはいかないでしょう。
離婚後のケースで、ローンの負担状況や居住利益等も含めた総合考慮により価格賠償額が決められた例もあります。

総合考慮だと金額の見通しはなかなかつけられないことになりますが。


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不動産取得時効の援用と所得 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

 

不動産の問題を解決するにあたり、取得時効の援用を行うケースがあります。

 

隣地との境目の争いがあり占有部分の所有権を確定させるケースがありますね。
あるいは、自宅が曽祖父などの名義のままになっており相続人が分散して話し合いでは解決できそうもないケースも多いです。
今更、枝分かれした多数の他の共同相続人全員から合意を取り付けることは難しいことが多く、訴訟提起して解決するのですね。

 

不動産の時効取得が認められて登記を変更できた場合、所得は把握されるのでしょうか。

理屈上無償で取得することになるので贈与税かというとそうではありません。

一時所得として所得が把握され課税されます。


課税対象は時効援用時の当該不動産の時価になります。
民法上は時効の援用の効果は占有開始に遡るのですが、一時所得の課税時は時効援用時とされています。
遡ると税金が時効でとれないということがあるからでしょうか。

 

一時所得なので、所謂2分の1課税ですが、収入が時価の2分の1でかつそれから控除できる直接要した費用はあまり認められませんから相応の所得が発生する可能があります。

 

不動産の時効取得により所得が把握されるということは気を付けてください。
不動産名義の変更をするので、時効取得の事実を税務署は把握することができます。

 

そうであれば、仮に売買などの別の主張が認められそうであれば、あるいは遺産分割等他の方法で解決できるならば、税金がかからない方法を優先するという検討も必要になります。
例えば過去の売買が認められると課税されないのは当然ですが(買主なので譲渡所得税は税金はかからないですね)、過去の遺産分割が認められた場合も相続税の話になり時期的にもはや相続税課税が難しくなるでしょう。
売買や遺産分割等の証拠があるのであれば、まずはそちらの主張を前面に出して、時効取得は予備的に主張することになるでしょう。
どうせ時効で解決できるからといって簡単に時効取得に飛びついてはいけないことになります。

勿論、時効取得を検討する案件では、他の主張が認められることが難しいから時効取得を主張しているということが多いのですが。
その場合は仕方がないですが、仮に和解の場面が出てきたら、課税関係を意識して臨まないといけません。

 

時効取得に限らず、紛争の解決には税金の検討の必要が伴う場合が多いです。
紛争の解決方法としてお金や物が動くと非課税所得等ではない限り何かしらの税金がかかる可能性があります。
思わぬ落とし穴があるかもしれません。

 

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共有不動産で起こりうること [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。
 

今回は不動産の共有のお話です。

 

様々な理由で不動産が共有になっているということがあります。
相続の際の遺産分割、遺留分減殺請求の結果共有状態となるケースや夫婦が共同で住宅ローンを組んでいるケースが多いでしょうか。

 

不動産の共有は、専有部分のある区分所有の場合と異なります。
部分的な所有ではなく、不動産「全体」の〇分の〇の持ち分があるという状態です。
理屈上は、共有者各人が共有物の全体を持分の割合で使用収益する権利があるのです。

 

不動産が共有状態である場合、どのようなことが起きうるでしょうか。

 

収益費用関係の清算関係が出てきます。

共有状態の場合、その不動産の利用による収益(果実)も費用も持分に応じて配分されるのが原則です。
利用していない側から利用している側に対し賃料相当額の不当利得返還請求あるいは損害賠償請求がなされる可能性があります。
固定資産税等の費用負担をしている側から、負担していない側に対して、費用負担分を不当利得返還請求、場合によっては費用償還請求の形で請求されることも考えられます。

本来は共同事業として共有者各人が申告をしなければなりません。
 

利用している側に対する利用していない側からの明け渡し請求もあります。

不動産の利用は持ち分の過半数で決定されるため、過半数持分者から明け渡し請求がなされることはあります。
原則認められそうですが、そう単純ではありません。
利用している共有者が占有するに至った事情によっては、使用貸借など利用権の設定が認められたり、明渡し請求が権利濫用であるとされて、明渡し請求が認められないこともあります。
なお民法(相続法)改正で配偶者居住権が創設されることにもなっています。

 

共有物分割の話もあります。

不動産に限らず、民法では、共有状態は異例の状態と見て、共有関係を解消する方向の手段が設けられています。共有物分割請求です。
基本的には調停、訴訟と進めるのですが、最終的に折り合いが付かない、お金で清算もできないということになると、競売に至ってしまいます(勿論、分割できる不動産であれば現物分割もあります)。

通常は、金銭で折り合いをつけるか、あるいは共同で売却をする形の和解で解決します。そうでないとお互い困りますからね。
勿論、利用権の設定や権利濫用なども絡んでくる話ですが。

なお、稀なケースですが、取得時効の援用により解決をする場合があります。
遺産分割がなされずに所有者名義が何代か前の方のままであるが、長年自分の物として占有し費用も負担していたというケースが典型例です。
今更合意を全員から取り付けるのが難しいとして、訴訟により解決をすることになります。

このように見ていくと、共有状態はややこしいですね。
不動産の共有は避けた方がいいかもしれません。

 

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賃貸物件の更新拒否の正当理由 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

不動産問題のうち賃貸物件の更新拒否(立ち退き請求)のお話です。

借地借家法の定めから、家主からの賃貸借契約の更新拒否には正当な理由が必要です。

いったん人に貸すとなかなか返って来ないのですね。
 

弁護士は家主、借主の双方の立場に立ち得るので、どちらの味方をするわけではありません。
ただし、借家人保護の法制は、賃貸物件が溢れてきている現在では、修正が必要なような気もしております。
家賃保証会社やそれに加えての保証人の強制などの方が問題のような気がします。

勿論、悪質な立ち退き請求は現在でも存在しますのでそれは別問題です。
正さないといけません。

 

ところで正当理由には様々なものがありますが、簡単には認められませんね。
家主側の理由が弱い場合には立退料の支払いと併せて正当な理由が認められるケースもあります。

具体的な事情に応じてケースバーケースの判断がなされますので、似たような裁判例を探して見込みを立てるしかありません。
立退料の問題に収斂することも結果的に多いですね。

 

最近ご相談が多いのが建物の老朽化です。
耐震の問題で大家さんの関心も高いのではないでしょうか。

しかしながら、裁判例を見ると、単に老朽化したから建て直しをしたいということだけでは正当な理由が認めらない傾向のようです。
自家利用の必要性等の他の理由も要求されます。
もっとも、老朽化の程度の問題あるでしょう。

 

大家も老朽化したまま貸すのは事故があったときを考えると怖いですね。
一方で、賃料との兼ね合いで耐震化工事の費用を出すことが難しい例も多いはずです。
耐震化の問題が社会問題になっている中、老朽化による更新拒否は必ずしも家主側の身勝手な理由とは言えません。
裁判所の判断も今後徐々に変わっていかざるを得ないのではないでしょうか。

 

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賃料不払いによる賃貸物件の明渡請求 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

不動産問題です。収益物件をお持ちの方が避けて通れない明渡請求のお話です。

割合、賃貸不動産の明渡しの請求を扱うことがあります(勿論、明渡しを請求された側の案件も扱います)。


不動産の明渡し請求は賃料の不払い等の賃貸借契約の解除に伴うケースが典型的ですね。

 

1 内容証明による解除通知

2 訴訟提起

3 強制執行
 

の順で進めていきます。


強制執行までに和解をして退去することも多いです。
出ていく方も都合があり、貸主側も早期解決を図るメリットがあり、円満に解決するメリットが双方にあるからです。

ただ、借家人の態度によっては、強制執行まで進むことも珍しくはありません。
連帯保証人との関係で訴訟を提起することもあります。

 

明渡しのご相談の際には、明渡請求に関する費用を聞かれることも多いです。

勿論、弁護士費用は契約で確定できます。

しかし、執行費用が読めません。

執行費用は、実際に執行官が業者を物件に連れて行って見積ります。物件の広さ、物の多さにより費用が異なります。
物件の状況によって幅があるのが現実で、おおよその金額しかお話しすることができません。

ワンルームで荷物も少なかったケースで一番少なかったのは20万円くらいだったでしょうか、
ファミリータイプで荷物が多いときには100万円を超えるということもありました。
一応ワンルームでは50万円、ファミリータイプでは100万円は覚悟しておいてくださいと予めお話いたします。
勿論それよりも小さい金額になることは珍しくはないですが。

最終的に明渡しの強制執行まで行くとかなりの費用が掛かることは現実です。
しかし、
家賃滞納者に居座られてしまうと家賃相当損害金の損失は拡大していきます。

どうせコストがかかるのであれば、費用をかけてでも早めに対処をした方が得策です。

また、早めの法的手続が、早期の和解や任意退去につながる可能性もあります。

動き出しは早い方がいいですね。

 

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共有者が行方不明の不動産 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

前回、所有者が不明の不動産についてお話をしました。
今回は、ご自身が共有持分を保有している不動産の共有者の連絡先が不明なケースのお話をします。
このようなご相談を受けることもあるのですね。
亡くなった父と第三者の共有になっている土地建物があるが、その人とは交流がなく連絡先もわからない。売却をしたいが困っている、老朽化した建物を取り壊したいが困っているなどです。

 

相続により生じていた共有のケースでは、手間はかかる場合がありますが、生死の別、現在の共有者、連絡先を確認することはできるのが通例です。
戸籍を辿ればなんんとかなります。

したがって、何らかの形で交渉・訴訟を進めることに問題は生じません。
遺産分割協議、時効取得等の交渉・訴訟をすることができます。


共有者が知らない第三者である場合が困るのですね。

 

登記を見れば共有者の住所・氏名は載っています。
しかし、住民票の保存期間が限られているため、住民票を追って調査して本籍や現住所を確認できない場合があるのです。
そうなると本籍がわからず戸籍が取れない、結局は生死も連絡先もわからない状態となります。

なお、珍しいケースで共有者の名前も書いておらず「その他〇名」とだけある登記もあると聞きました。そうなるとお手上げです。

 

共有者が見つからない場合どうしたらいいのでしょうか。
不在者財産管理人を選任してもらい、協議あるいは共有物分割訴訟により任意売却を交渉する、取り壊しの同意をもらうなどの対処が考えられるでしょう。
勿論、時効取得が可能な事案なら時効取得を理由とした所有権移転登記手続請求訴訟になるでしょう。
手間暇費用から大変なことですね。

法律の建前では、共有関係は異例な状態として捉えられています。
共有者はいつでも共有物分割請求をすることができるのが原則なのです。
実際にも、共有関係ではいろいろな面倒が起きてきます。
やはり、共有状態は出来るだけ早期に解消した方がいいでしょう。
仮に後の代にまで残しておくと、さらに対処が難しくなるでしょう。

 

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所有者が行方不明の不動産 [不動産]

広島市の弁護士仲田誠一です。

建物や土地の不動産に関して何等かの交渉をしたい、
あるいは訴訟提起をしたい、
という場合は、その不動産の所有者を相手にするのが基本ですね。
不動産登記を見れば、所有者名義がわかります(なかには表示登記しかない、あるいは建物が未登記であるという場合もありますが)。

所有者名義がわかっても、登記上の所有者に連絡が付かない(手紙が届かない)ということがあります。
転居しているか、亡くなっているかですね。


その場合は、通常、住民票を取得し、あるいは戸籍を取得することで連絡先あるいは相続人の連絡先を見つけます。

連絡先あるいは亡くなっている場合の相続人を確認することができれば、その方を相手に交渉、訴訟提起ができることになります。

 

住民票の保存期間が過ぎて登記簿上の住所を頼りに住民登録を追っかけられないという場合には困りますね。
名義人の本籍が偶々住所と一緒であれば何とか調査することができます。
また、亡くなっていらしゃって、相続人が同じ住所にお住まいならお住まいの方にご事情を確認する途もありますね。

現在の所有者がどうしても見つからない場合には、家庭裁判所に不在者財産管理人を選任してもらい、交渉あるいは訴訟提起をすることになろうかと思います。
不在者財産管理人の選任には、相当額の費用がかかりますし、手間がかかります。
選任してもらっても、柔軟な話し合いは不在者財産管理人の性質上難しい場合があります。
そういうときは訴訟を提起するしかないですね。やはり手間暇費用がかかることです。

 

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賃料を延滞する借家人に対する対処について (弁護士 仲田誠一)

広島のなかた法律事務所
弁護士仲田誠一です。
 
仕事柄、借家、アパート等のオーナーさんから賃料を延滞したまま居座っている賃借人をどう立ち退かせたらよいのか相談を受けることが多いです。
 
賃借物件のオーナーさんには、つき物のトラブルですね。
入居時に慎重に審査をしても完全には防ぐことはできません。
 
賃料の延滞が続けばもちろん契約を解除することはできます。ただ、すんなり立ち退いてもらえる場合はいいのですが、居座られると困ります。
合法的に立ち退かせるためには、裁判所に建物明渡請求訴訟をして、その判決を基に強制執行をする必要があります。
 
お 金がなくて引っ越しできないという賃借人に対し引越費用(盗人に追い銭ですが)を払って立ち退いてもらうケースも多いようです。ただ、そのような交渉をす ると、法外な立退料を要求されたり、のらりくらりされ交渉が長引いて結局居すわられてしまうこともあるので気を付けてください。
 
確かに、最終的に強制執行までいけば、弁護士費用も執行費用もかかります。特に執行費用は物件が広い、賃借人の荷物が多い等の状況があればかなり高額になります。
そのため、手続を踏むことを躊躇して、1年も2年も居座られたままのオーナーさんも目にします。
 
費用と時間は掛かりますが、適正な手続を踏めば後戻りはしません。長期間居座られそうなのであれば早めに弁護士に依頼された方がトータルのコストは安くなるかもしれません。
 
悩まれているオーナーさんは、できるだけ早く弁護士に相談することをお勧めします。その上で対処方法を決めてください。
蛇足ですが、内容証明郵便で解除通知をする場合は、後々裁判等でも利用することがありますので、専門家のチェックを受けた方がよろしいですよ。
 
 

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